Immobilier tokenisé : calculer le vrai rendement

Une plateforme affiche un chiffre : 10, 15, parfois 20 % par an. Ce chiffre est un brut, dans la meilleure hypothèse. Voici les cinq étapes qui le ramènent à ce que vous toucherez vraiment.

1. Total ou annuel ?

« 80 % en 4 ans » ne fait pas 20 % par an. Avec les intérêts composés, cela fait 15,8 % par an : (1 + 0,80)^1/4 − 1. C'est l'exemple du Crash-Test Reental. Convertissez toujours en annuel avant de comparer.

2. Revenus ou plus-value ?

Un rendement se compose de loyers versés et d'une plus-value espérée à la revente. Les loyers sont encaissés ; la plus-value n'est qu'une hypothèse. Demandez la part de chacun.

3. Les frais

• Frais sur les revenus : gestion, administration, souvent un pourcentage des loyers.
• Frais annuels sur le capital : frais de plateforme.
• Frais d'entrée et de sortie : à étaler sur la durée de détention.

Vérifiez si le rendement affiché est avant ou après ces frais. Souvent, il est avant.

4. L'impôt suisse

Pour un particulier résidant en Suisse, les revenus reçus (loyers, intérêts, dividendes) s'ajoutent au revenu imposable, à votre taux marginal. Le gain en capital sur la fortune privée est en principe exonéré (LIFD, art. 16, al. 3). L'impôt sur la fortune et les retenues à la source étrangères dépendent de votre situation : posez la question à la plateforme et, si besoin, à un fiscaliste.

5. Le change

Un placement en dollars, en euros ou en dirhams est payé dans cette monnaie. Si elle baisse face au franc, votre rendement baisse d'autant, et aucune plateforme ne l'affiche.

Le résultat sur un cas réel

Et si ça tourne mal ?

Le simulateur refait aussi le calcul dans un scénario noir réaliste : un an de retard sans versement, un quart des loyers jamais payés, une revente 20 % sous le prix d'achat. Chacun de ces événements s'est déjà produit sur des projets suivis par l'Observatoire ImmoWave. Le détail de chaque formule est publié dans la méthode.

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