La méthode Crash-Test
Chaque verdict ImmoWave doit pouvoir être vérifié. Voici exactement comment le simulateur et les Crash-Tests du lundi passent une promesse de rendement au rendement réel d'un investisseur résidant en Suisse.
1. Du rendement promis au rendement net
Le calcul part du rendement affiché par la plateforme. S'il est donné sur toute la durée (par exemple « 80 % en 4 ans »), il est d'abord converti en rendement annuel, intérêts composés compris :
rendement annuel = (1 + rendement total)^(1 / années) − 1Ce rendement est ensuite séparé en revenus (loyers, coupons, intérêts) et en plus-value attendue à la revente, selon la part indiquée. Puis on retire, chaque année :
- les frais prélevés sur les revenus (gestion, administration) ;
- les frais annuels sur le capital (frais de plateforme) ;
- les frais d'entrée et de sortie, étalés sur la durée ;
- l'impôt sur le revenu, appliqué aux seuls revenus après frais ;
- la perte de change estimée face au franc, si le placement n'est pas en CHF.
Le résultat est le meilleur scénario : il suppose que la promesse est tenue chaque année.
2. Les hypothèses fiscales suisses
- Revenus : les loyers, intérêts et dividendes reçus sont imposables. Le simulateur applique votre taux marginal (impôts fédéral, cantonal et communal confondus), que vous saisissez vous-même ; 30 % est proposé par défaut, à titre d'hypothèse.
- Plus-value : pour un particulier, le gain en capital réalisé sur la fortune privée est en principe exonéré (LIFD, art. 16, al. 3). Exception : le commerce professionnel de titres, apprécié au cas par cas.
- Non intégrés : l'impôt sur la fortune, les retenues à la source étrangères et leur éventuelle récupération par convention fiscale. Ils dépendent de votre situation et du pays du placement : le simulateur vous propose la question à poser à la plateforme.
3. Le scénario noir
Le bouton « Et si ça tourne mal ? » refait le calcul avec trois événements déjà observés sur des projets suivis par l'Observatoire : un an de retard sans aucun versement (les frais de plateforme courent quand même), un quart des loyers jamais versés, et une revente 20 % sous le prix d'achat, sans plus-value. Ce n'est pas le pire possible : c'est un mauvais scénario réaliste.
4. Les 5 questions et les signaux
| Question | Signal d'alerte | Niveau |
|---|---|---|
| Qu'est-ce que je possède ? | Inconnu, ou part d'une société minoritaire | Fort |
| Part de société ou créance | Moyen | |
| Puis-je revendre ? | Inconnu | Fort |
| Marché promis, ou bloqué jusqu'à l'échéance | Moyen | |
| Qui surveille ? | Personne, ou non publié | Fort |
| Régulateur hors Suisse et UE, ou autorégulation | Moyen | |
| Combien pour entrer, et quelle part ? | Les investisseurs financent moins de 30 % du projet | Fort |
| Que rapporte-t-il vraiment ? | Rendement non publié, réservé à un statut, ou net sous 2 % par an | Fort |
| Au-dessus de 10 % par an, devise étrangère | Moyen |
5. Le verdict
- ÉVITER (en l'état) : au moins deux signaux forts, ou un rendement net inférieur à 1 % par an.
- SURVEILLER : un signal fort, ou au moins deux signaux moyens.
- À CREUSER : rien de bloquant à ce stade ; les documents officiels restent à vérifier.
Dans la newsletter du lundi, le verdict tient aussi compte de ce que l'architecte voit de l'immeuble lui-même (état, emplacement, valeur réaliste). Il est alors expliqué en toutes lettres.
6. La note ImmoWave sur 100
Utilisée dans l'Observatoire à partir de l'édition de novembre 2026 : 20 points par question.
| Question | Barème |
|---|---|
| Je possède | Droit réel au registre foncier 20 · titre émis par un registre public 18 · action de la société propriétaire 12 · créance garantie par gage 10 · créance simple ou part minoritaire 6 · inconnu 0 |
| Ticket | Jusqu'à 1'000 CHF 20 · jusqu'à 10'000 15 · jusqu'à 100'000 10 · au-delà 5 · plus d'émission 0 |
| Revente | Place régulée active 20 · marché de la plateforme qui fonctionne 14 · marché promis 8 · bloqué jusqu'à l'échéance 4 · bloqué en liquidation 0 |
| Qui surveille | FINMA ou autorité de l'UE 20 · autre régulateur identifié 12 · autorégulation 8 · personne ou non publié 0 |
| Rendement | Publié, détaillé et net de frais 20 · publié brut avec frais connus 14 · publié sans détail 8 · non publié 6 · au-dessus de 12 % par an sans explication 4 |
La note ne remplace pas le niveau de vigilance : les deux sont affichés.
7. Ce que le calcul ne fait pas
Il ne prédit pas l'avenir, ne remplace ni la lecture des documents de la plateforme ni l'avis d'un fiscaliste, et ne tient pas compte de votre situation personnelle. Ce n'est pas un conseil en investissement au sens de la loi sur les services financiers (LSFin).
La charte ImmoWave
- Chaque chiffre est sourcé et daté.
- Aucun lien commercial avec les plateformes analysées : pas de commission, pas de lien d'affiliation.
- Chaque plateforme analysée est invitée à réagir, et sa réponse est publiée.
- Toute erreur est corrigée publiquement, avec un erratum daté.
- Ce qui n'est pas trouvé s'écrit « non publié » : rien n'est inventé.
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