Crash-Test publié le 12.10.2026 · par Filipe Martins, architecte à Genève
La promesse : « ~20 % par an, ~80 % en 4 ans »
Verdict
ÉVITER (en l'état)
Un DoubleTree by Hilton près de l'aéroport de San Antonio (Texas), reconverti dans le haut de gamme. Les tokens SAT-1 et SAT-2 sont vendus 100 $ l'unité par Reental, une plateforme espagnole qui verse ses revenus en USDT.
Brut → net
80 % en 4 ans, c'est 15,8 % par an réels, intérêts composés compris. Pas 20 %.
Après 8 % de frais de gestion, l'impôt suisse (hypothèse : 30 %) et un dollar en baisse de 2 % par an face au franc : environ 8,7 % par an, dans le meilleur scénario.
Les 20 % sont réservés aux clients au statut SuperReental. Le rendement standard n'est pas publié.
Le détail qui tue
L'hôtel a coûté 36,4 M$ et a été financé par Fortress. Les tokens représentent 3,5 M$, soit moins de 10 % du financement. La banque est payée en premier : l'investisseur en tokens est la dernière marche.
Les 5 questions de l'Observatoire
1 · Je possède
Un prêt tokenisé (Espagne) ou une action tokenisée (États-Unis), selon le projet. Revenus versés en USDT.
2 · Ticket
100 € en crypto, 500 € par virement (comparatif Finect). Tokens à 100 $ sur ce projet.
3 · Revente
Marché secondaire annoncé « 24 h sur 24 ».
4 · Qui surveille
Offres américaines sous les exemptions SEC Reg D 506(c) et Reg S. Aucun agrément CNMV ni MiCA trouvé.
5 · Rendement affiché
15,39 % en moyenne sur les projets clôturés selon le blog Reental ; ~20 % par an annoncé sur ce projet.
Les questions à envoyer à la plateforme
Avant d'investir, demandez par écrit :
le rendement annuel estimé pour un investisseur sans statut SuperReental ;
l'assiette des frais de gestion de 8 % (loyers, bénéfice ou capital ?) et si les 80 % annoncés sont nets de ces frais ;
le rang de mes tokens par rapport au prêt de Fortress, et le ratio dette / valeur ;
la retenue fiscale américaine applicable à un résident suisse, sur les distributions et à la sortie.
Faites votre propre Crash-Test
Pour refaire ce calcul avec vos propres hypothèses, entrez dans le simulateur : Rendement total 80 % sur 4 ans, 8 % de frais sur les revenus, devise USD, statut réservé coché, part des investisseurs : 10 %.